【任意売却の流れ】

@不動産業者へ販売価格の調査(査定)の依頼
 とりあえず、売却の意思が決まったら自分の不動産が幾らするかを調べましょう。
お知り合いの業者さんがいるのなら、その方にお願いするのが良いと思いますが、 いない場合はお近くの不動産業者数社へと連絡をして「金額によっては売却しよう と思っているのだけど、幾らで売れますか?」と聞いて下さい。出来れば大手 (住友系とか三菱系とか)の業者がいいでしょうね。

A売却の決定及び仲介業者の選定
 数社の査定額が出たら、売却価格や条件等を検討して、仲介業務をしてもらう業 者を選定してください。価格は高い方が良いと思いがちですが、必ずしもそうとは 限りません。それよりもその他の条件で決めた方が良いでしょうね。仲介手数料の 額とか、抵当権者との交渉とか、担当者(営業マン)との相性とか。 (他、依頼者に有益な方法が出来るとか)総合的に判断してより良い業者を選定しましょう。
 
B抵当権者への売却の報告と専任媒介契約の締結
 売却価格の決定&仲介業者が決まったら、抵当権者へと任意売却の意思を伝えましょう。 この時点で売却価格を言う必要はありませんから「支払がキツイので任意売却をしたい」 とだけ言えば良いです。抵当権者から「売却価格は?仲介業者は?」と聞かれますので、 「売却価格と業者が決まりましたら、ご報告させて頂きます」といいます。
 その後に不動産業者と専任媒介契約を締結して、それの写しを持って業者と抵当権者へと 報告しに行きましょう。
抵当権者と仲介業者との顔合わせを済ませてしまえば、後の抵当権者との交渉は業者に任せれば良いです。

C販売活動の開始
 これは、その方のスキーム(作戦)によって多少の時間差が生じますが、通常であれば、 販売活動をして業者にもらいます。販売方法として、一般市場への販売(新聞折込チラシ への記載等)と業者間への情報公開があります。専任媒介契約を締結すると、業者間での 情報公開が義務付けられているので、不動産流通機構へと情報公開します。 まぁ、この辺は依頼した業者さんに任せましょうね。

D買い付け証明&抵当権者への交渉
 売買価格等の条件が折り合えば、契約となりますが、抵当権者の同意か無いと、抵当権 の抹消交渉に支障をきたしますので、買主が決まったらまず、「買い付け証明」を発行し てもらい、それを元に抵当権者への返済配当計画書を作成して、抵当権者との交渉をします。 返済配当計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、売買金額から経費 (仲介手数料・引越し費用・解体費用・測量費用(解体・測量費用は場合によっては組み込める) 等)を差し引いた残金を優先順位(抵当権順位)で配当します。返済配当計画書と買い付け証明書を持って、抵当権者へと交渉に入ります。

返済配当計画書を参照(携帯電話では見れない可能性があります)

E売買契約締結
 抵当権者から返済配当にOKが出たら、売買契約を締結します。通常は売買契約書締結後、 1ヶ月位の猶予期間を経て決済という形ですが、稀に契約締結&決済を同時に行う場合もあります。
 1ヶ月の猶予期間とは、買主がローン等の融資を受ける場合の手続きに有する期間です。 買主がローンで購入する場合は、契約書に「ローン特約」という条項が適用され、「ローンが降り ない場合はこの契約を白紙撤回する」という条項がつきます。
 近年、買主側が融資を受ける場合には売買契約書が必要になりますので、このような条項が織り 込まれるようになりました。売り主側は、売買契約書を抵当権者へと呈示して確認してもらいます。

F決済(抵当権抹消&所有権移転)
 買主側が決済金の用意が出来た通知が来たら、決済日を決めます。通常は大安吉日を選びますが、 最近はあまり気にしないようですね。場所は買主側が選択します。買主が融資を受けての場合は、 融資先の支店になります。その他の場合は買主側が選定した司法書士の事務所が多いです。 ここで、売買代金の全額(手付金を受け取っている場合は残金)を買主から受け取り、金銭の授受 が確認出来たら、所有権移転に必要な書類を司法書士に預けます。 売主は受け取り代金の内、決められた配当の金額を抵当権者へと支払、抵当権者は確認後、抵当権 抹消の書類を司法書士に渡します。これで、売買は成立、完了となります。 決済日までに時間があれば、買主と話し合いの上、引渡し(引越し)日を決めます。 これはお互いの条件があるでしょうから、話し合いで決めて下さい。

【任意売却でのポイント】

1.任意売却の依頼方法
任意売却は所有者の意思(管理)の基で、所有不動産を不動産業登録業者を介して売却する事をいいます。以下の方法は任意売却に当たり、不動産登録業者との間でどのような契約をするかを説明します。

○専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)
 媒介契約であって、次のアとイの特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」と呼ぶ。
ア:依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて売買(又は交換)の媒介(又は代理)を依頼することが できない。
イ:依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買(又は交換)の契約を締結することができない。〔すなわち依頼者は自分で発見した取引の相手方と、当該宅地建物取引業者 の媒介(又は代理)を経ずに、契約を締結してはならない。
★要は、依頼者(所有者)は契約した業者以外の業者や自分自身で、売買してはいけないと言うことです。保証会社(協会)に代位弁済されると、保証会社から「任意売却 しましょう」と言われると、この契約を業者としろ と言われます。この契約は「この不動産を本気で売る」との証でもあるので、保証会社が欲しがるのです。
 業者側にも規定があって、この契約を締結してから5日以内に契約の相手方(買い手を探索するために、指定流通機構への物件の登録が義務付けられいます。
 契約業者は、依頼者に対し、1週間ごとに1回以上、業務の処理状況(この物件を売る努力をどうしているか)の報告をしなければならない事になっています。

○専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)
 媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。
★専属専任媒介と似ていますが、違う点が1つあります。依頼者本人が見つけてきた取引先(買い手)と契約するときは、契約業者 の媒介を介せずに契約が出来る事です。登録業務が7日以内だとか、業務報告が2週間以内だとか、専属専任媒介より少し条件が異なります。

○一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)
 一般媒介契約とは、次のアおよびイの特徴を持つ媒介契約のことである。
ア)依頼者(すなわち売主等のこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
イ)依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。
★これが一般的な媒介契約です。売却希望者が色々な不動産業者に依頼して、より良い条件の買主を探す事が出来ますし、「やっぱり売るのやめた」と簡単に言える事も出来ます。どうしても売らなくてはならない人向けと言うよりは、「高い値で売却して、他の物件を買う」という人向けです。以上が任意売却の方法です。金融機関や保証会社から「任意売却しろ」と言われたら、「専属専任媒介契約」になります。

2.良い不動産業者選び。
 ★素人の方は地元のどの業者が良い業者なのか?なんてなかなか分からないですよね。色々情報を集めて良い業者を選ぶ事も大事ですが、 信憑性の無い情報は危険です。地場の業者のなかでも大変良い、業者 さんもいらっしゃいますが、探すのは大変ですよね。
  一番のお勧めは大手の不動産業者です。「三井の○○○○」とか「住友○○○○販売」とか・・・ TVCMで流れているところは、 お勧めです。無茶な事はしませんし、営業マンにはしっかりと教育が行き届いていますし。ただ、初めから1社に絞るのでなく、「専 属専任媒介契約」を結ぶ前に、実勢売却価格(今なら幾らで売れるの?)を数社に依頼して出してもらい(無料です)、諸条件の良い ところを選んで専属専任媒介契約を結ぶのが良いでしょう。

3.任意売却を選択するポイント
 ★不動産を売却すると決断されたらまず、任意売却をお勧めします。競売は最後の手段と考えていた方が良いでしょうね。 「任意売却しても損をするのに?」とお考えの方もいるでしょうが、ここでは言えない方法が多々ありますので、その当たりは専門家、 若しくは猫研へとご相談ください。
 清算方法はいたってシンプルに
 売却価格−(残債務+諸経費)= で、プラスか?マイナスか?ですよね。 
諸経費とは
  ・売却に関わる仲介手数料(上限:売買価格の3%+6万円(消費税別))
  ・引越し費用 
  ・新居の契約費用(敷金・前家賃・仲介手数料等)
  ・未納光熱費(電気、ガス、水道料金)
  ・その他1(引越しに際して、必要とされる物品の購入代金等、他)
  ・その他2(物件によっては、売却の際に「建物の解体」や「土地の測量」という条件がつく場合があるので、それらの費用)
譲渡税
 ★不動産を売却すると売り主側に課せられる税金です。売却益(課税譲渡所得)の20%(所得税15%と住民税5%)が譲渡税となります。
 売却益は、売却金額からその不動産の取得額(取得費)と譲渡にかかった経費譲渡費用)と特別控除を引いたものです。
 <用語解説>
 売買金額:これは分かりますね。
 取得費 :その不動産を取得した時にかかった費用(購入金額や購入手数料等)ですが、売買金額の5%より、 取得額が下回る場合は売買金額の5%を取得費としてみなすことが出来ます。 これは先祖代々の土地で、購入価格が不明という場合も、売却価格の5%となります。
建物の場合は建築費や修繕費を加算出来ますが、経過年数に対しての減価償却の額となりますので10年前の新築時の金額が全てという訳ではありませんので、注意して下さい。
 
 譲渡費用:譲渡時にかかった仲介手数料、測量費、立ち退き費用、解体費用等です。
 特別控除:これは売却物件が居住用資産(自宅)の場合3000万円の控除が適用されます。居住用以外の不動産の場合は適用外です。
 例)売却物件は畑。売却額1000万円、取得額が不明、譲渡費が売買の仲介手数料のみ場合は・・・・
   
   まず、取得費ですが、
      1000万円×5%=50万円(取得費)
   そして、譲渡費用が(売却仲介手数料)
      (1000万円×3%)+6万円=36万円(譲渡費用)
   よって、課税譲渡所得は
      1000−(50+36)=914万円(課税譲渡所得)
   となり、譲渡税は
      914万円×20%=182万8千円となります。
   
 これを分析すると、取得費が高ければ課税譲渡所得を低く抑えることが出来るという事ですね。所得費が売却価格より多い場合は課税譲渡所得が マイナスになりますから、譲渡税は0円となるのです。
4.まとめ
 ★任意売却で残債務が残る場合でも、残債務を無効化する方法やスペシャルな方法(詳しくは猫研へ)もあります。
  大切な財産を売却するのですから、専門家へと相談をして最大の利潤を得れる方法を選択して下さい。

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