ここでは競売決定から明渡しまでの流れをごく大まかに説明します。地方の裁判所によっては、多少の期日のずれがありますが、「競売とは？」みたいな感じでお読みください。
第１期「競売開始決定通知」送付。
これが来て慌てる人が殆どですよね。「もう出てかなきゃ」とか「もうおしまいだ」とか。 これは、債権者（抵当権者）が競売を申し立てして、 裁判所がそれを受理したという通知
です。だから「何月何日に入札です。」とか「何月何日に出て行ってください」とかは、書いてないです。 「債権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたいってきたので、受理しました。」という通知だけです。
多少の差はありますがこれが来てから２〜３ヶ月はまだ無家賃で住めますから、慌てないで下さい。異議申立もできるし（これは結構難しいけど）この段階で任意売却も出来ます。
不動産業者と「専属専任媒介契約書」を取り交わし、「任意売却をするから、競売とめて」と債権者（競売を申し立てた）に交渉すれば、取り下げする確立も高いですし、取り下
げされなくても任意売却を進めて、売却してもかまいません。
第２期「知らないおじさん（おばさん）がやってくる」
この人は裁判所から委託された「不動産鑑定士」です。競売物件を調査して適切な「最低落札価格」を決める人です。「競売開始決定通知」が届いてから１〜２ヶ月位でやっ
てきます。
余計なことは一切言わず、建物や土地の関係を聞いてきますから、分かる範囲で答えてあげてください。さて、ここでまだ任意売却をご希望の方は少し気合を入れて、債権者
との交渉＆売却 依頼した不動産業者に「早く売れ」と指示を出しましょう。差し押さえを申し立てている、債権者に諦めずに取り下げの交渉をしましょう。「任意売却できればおたくにも十分
メリットがあるはず。もう少し時間があれば、十分に売れる可能性があるから、取り下げして下さい」と、しつこくお願いしましょう。
第３期「売却実施の広告」・「閲覧開始」
執行官（不動産鑑定士）が調査に来てから、１ヶ月後に「最低落札価格」と「入札期間」が 債権者と債務者のみに通知があります。その後１〜２週間後に売却実施の公告され
日刊紙の夕刊にも競売物件の情報公告が掲載されます。 その後２週間後位で裁判所の閲覧室で物件の詳細が第三者も閲覧できるようになります。 この時点で入札開始約１〜２週間前です。
第４期「入札開始」・「開札」
入札が始まります。期間中でも任意売却が出来れば取り下げは十分可能です。原則的に取り下げは開札日の前日までＯＫです。入札者なしの場合は２、３回目まで入札が行われ、
３回目でも入札者なしの場合は、特別売却期間（１ヶ月）で早いもの勝ちで競売されます。
第５期「売却許可決定」・「売却許可決定確定」
入札者が出てから１週間の間に入札者が物件を買い受ける条件が整うと「売却許可決定」が出ます。その後１ヶ月の間に債務者から「執行勧告」が出なければ 「売却許可決定 確定」がなされます。
債務者からの「執行勧告」が起こされるのは稀なケースです。ここまでくると、「後何日、住める のか？引越し費用は幾らもらおうか？」を考えておいた方がいいでしょう。
「売却許可決定確定」後、２週間以内に入札者は納付済みの保証金を差し引いた残金を納付して、裁判所が職権で所有権移転登記と抵当権抹消登記がされます。この時点でこの
不動産は貴方の名義 から、新しい所有者に移転されます。
第６期「引渡し交渉」
所有権移転登記されると新しい所有者と貴方の間で、明渡しの交渉になります。もちろん貴方は、次の住居を探さなければなりませんし、引越し費用や、 新しい住居の賃貸借 契約を結ぶ費用が掛かりますので、これを請求出来ます。もちろん落札者もこの費用を計算に入れて、落札していますから、きちんと交渉しましょう。
明渡す期日も移転住居を探して引っ越す時間も必要ですから、明渡す期日も交渉して下さい。しかし、交渉から半年過ぎるても話し合いがつかない場合は、落札者から裁判所へ「引渡し命令の申し 立て」の訴訟が起こせます。受理されますと、強制執行されてしまいますので、ある程度のところで、和解しないと貰える費用も貰えなくなります。
以上が競売の大まかな流れです。第１〜６期に分けてありますが、その都度、心構え、やれる事、やる事があります。 裁判所によって多少の時期のずれはありますので、流れを理解して十分に準備して、慌てずに対処して下さい。